最近当很多人还把目光聚焦在新盘数量、区域推盘量上时，市场已经开始悄悄发生变化。

最近，《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》明确露台“进深不宜大于2.4米”。让这场由 “大露台” 主导的楼市狂欢正式谢幕，西安楼市的产品发展也开始了新一轮的价值重构。

新规后

3个变化趋势要注意

虽然从字面来看，对露台尺寸做出了限制，但背后暗藏的3大发展趋势，值得保持高度关注！

丨房价回归理性，大露台或成稀有产品

从最初四代宅1.0时代的错层挑空、进深1.5米-2米，再到如今有露台进深高达4.5米甚至超过5米，很多人在看房的时候甚至最先关注到露台大小，畅想未来露台的生活场景，因此为了增加溢价能力，在规范范围内不少房企把露台甚至能打造出小花园式的存在。

丨露台示意图

但新规之下，露台进深被压缩至 2.4 米，原本能承载多样生活场景被限制，这也让大露台本身的附加“水分”被蒸发。这意味着新房无法再单纯依靠 “大露台”实现高价销售，房价也将回归居住本身。

而在这样的变化下，能发现也已经有房企开始对露台的数量进行调整，从之前的1个到南北双露台。

丨星汇云澜双露台户型图

而随着新规的落地，接下来很可能出现两种情况：新规前规划的大露台产品会因稀缺度价值再起；露台尺寸被限制，标准露台产品将推动市场回归理性，同时房企为了进一步优化舒适度，更多双露台产品或会出现。

丨住宅设计升级回归室内空间

其实对比这几年西安四代宅的发展，能看到大家关注度较高的还是在露台和赠送上，因此不少房企凭借“露台+赠送”的组合拳，实现快速去化。

我们（四海为家）在稿件中也提到，目前西安超过100%得房率的住宅已经达到55个，并且有逐渐上涨的态势。

这些高得房率户型中，虽然也有很多通过合理的空间规划设计实现室内的高赠送，但仍然有一些仅依靠大露台实现高得房率的户型。如今随着新规落地，直接切断这一 “捷径”，开发商不得不将竞争焦点重新拉回产品本身，倒逼房企开始从户型设计、社区品质等室内空间入手进行产品创新。

丨花语博悦四代宅的户内产品创新

这意味着，未来户型的空间利用率、采光通风效果、社区的绿化景观、物业服务质量、配套设施完善度等，将成为楼盘吸引购房者的关键。那些只靠赠送“数字”撑场面但实际产品力创新度低的产品，将会被撕下伪装，甚至面临被市场淘汰的风险。

丨一二手房差距开始缩小

此前在关于购房选择方面，我们（四海为家）通常建议大家先关注新房，毕竟新房的产品迭代更好，仅四代宅来看，前几年和最近几年相比，新的四代宅露台空间、空间尺度等也更大，但新规之后，这样的优势将逐渐缩小。

于此同时，二手房“即买即住”“户型实景可见”等优势也被凸显，尤其是核心地段、优质学区旁的次新二手房，性价比会更高，也将吸引买房人目光。

购房者

未来买房要看清“实得率”

大露台时代即将宣告结束后，虽然有不少人会感到失落，但不得不注意未来选择的重点——实得率。

一定程度来看，这次新规主要针对的是打造“好房子”，而将露台尺寸合理规划到“进深不宜大于2.4米”也是充分考虑到采光通风以及未来生活的私密性、舒适度等等。

新规实施后，得房率会回归理性水平，对于购房者来讲，选择过程中也不要被“得房率 XX%” 的数字迷惑，而应重点关注套内实际使用面积。

可以通过测量户型图上的套内建筑面积，减去墙体面积等公摊部分，计算出真正能使用的空间；也要了解电梯井、楼梯间等公共区域的公摊比例，避免被 “虚高得房率”忽悠。

同时，对于露台的权属问题，要确认是专属还是业主共有，如果是专属使用，要明确是否有单独的产权证明，以及能否进行合理搭建（如阳光房）；如果是业主共有，则需了解使用规则，避免后期因“占用公共空间”引发邻里矛盾。

而当住宅不再以“大露台”判断价值时，教育、地铁、产品力等硬价值就要格外关注，买房终究是为了长期居住，而非单纯追求“大露台”这一附加项。对那些用“露台”掩饰外部资源薄弱等缺陷的楼盘，要保持警惕，切勿因一时的“露台情结”，忽视了其居住的核心需求。

整体来看，露台新规的实事绝非是对品质生活梦想的否定，而是进一步推动市场向理性、规范的方向发展。当“露台滤镜”被打破，四代宅真正的实力才会涌现出来，因此还在纠结的你，不必为了“大露台梦破碎”而伤心焦虑，而是要抓住当下的楼市机遇，选择更适合自己、品质更高的住宅产品。

关注实际空间尺寸的规划设计、保证舒适度和空间感，再结合周边生活配套和资源进行对比，综合选择性价比更高的房子，这样无论是现在居住还是未来置换，都拥有良好的流通性。